实习编辑王心婷
公开发行的房地产投资信托基金的二级市场价格持续下跌。截至6月26日，中证REITs指数(932006。中证)年内达到18.83%，其中3只REITs跌幅超过20%，11只跌幅超过10%。公募REITs二级市场价格加速下跌背后的主要原因是什么？公募REITs价格调整到位了吗？如果在市场底部提供REITs，投资者应该如何选择？中信建投国家电投新能源REIT基金经理孙颖、德邦证券研究所策略分析师冯晓对本网进行了解读。孙颖表示，公募REITs二级市场价格加速下跌，一是因为今年3-4月部分REITs的22年报和23季报披露的业绩数据不及预期，引发第一波投资者抛售；其次，4月中旬，中国交通宣布解禁，半数以上基金份额解禁，市值近50亿元，增加了市场抛售压力；而且随着年内公募REITs板块整体表现不佳，部分机构触发内部止损线，被动平仓导致的踩踏加速价格下跌；最后，在全板块下行趋势下，首批发行的推出不仅吸金，定价规则(发行价格不低于定价基准日前20个交易日基金成交均价的90%)也促使部分参与发行的投资者改变仓位，降低持仓成本，从而带来了第四轮降价。孙颖总结道，公募REITs二级市场价格加速下跌反映出价格围绕价值波动，最终将回归价值中枢，并建议投资者正视价值回归的过程，不要恐慌，理性看待。冯晓补充道，公募REITs走势分化的主要原因是市场对公募REITs的收益增长预期较弱，估值折价率分化且难以锚定，投资者趋同交易导致波动放大。从评估报告来看，无论是产权还是经营权，公募REITs对分子端的现金流都保持增长预期，但各类资产的租金能否保持稳定增长，增速受经济周期和行业供需影响。折价率方面，从已上市公募REITs来看，大部分产权资产维持在6%-8%的水平，高速公路整体折价率大于8%。但当投资者风险偏好减弱，要求更高的折价率时，资产估值会大幅下降，锚定折价率的缺失会加大公募REITs的二级价格波动。在投资者融合交易方面，根据2022年年报数据，公募REITs机构投资者有15家，占比超过90%。当公募REITs二级价格走弱，特别是跌破发行价后，市场恐慌导致部分机构同时抛售，进一步加速了公募REITs的下跌。近期部分公募REITs原始权利人开始增持。冯晓认为，此举有望提振投资者信心，稳定公募REITs的价格。对于投资者来说，公募REITs的收益来自哪里，如何判断一个REITs的标的资产是否优质，对其投资很重要。冯晓表示，根据基础资产所有权特征的不同，中国基础设施公募REITs大致可以分为产权和经营权。从资产估值的角度，根据收益来源的不同，公募REITs基础设施资产可分为两类:一类是以租金为主要收益来源的基础设施，如仓储物流、产业园区、保障性租赁房等。；另一类是以收费为主要收入来源的基础设施，如高速公路、清洁能源、水电气热市政工程等。谈及“如何判断一只公募REIT的基础资产是否优质”，孙颖认为没有绝对的标准或量化指标。无论基础资产属于哪一类，都要求产生长期稳定的现金流，并最终将这些现金流分配给投资者。所以评价公募REIT的基础资产质量，要看它的性价比，也就是发行率。当地时间6月22日，西门子Gemeisa风电业务爆发质量问题。由此，西门子能源在公布的财报中撤回了2023年业绩指引，引起了市场的广泛关注。由于中信建投国电投新能源REIT底层资产安装了125台西门子SWT4.0-130海上风机，中信建投国电投新能源REIT也做出了紧急应对。基金经理刘志鹏表示，该团队在注意到相关信息后，立即与该机组的维护机构上海电气进行了确认，并分析了国内外的公开新闻，确认出现质量问题的产品为陆上风力发电设备，不包括本项目使用的海上风机。中国电力投资集团公司投资的新能源REIT基础资产的风机为西门子生产的SWT4.0-130海上风机。采购合同签署于2015年和2016年，合同签署时西门子在全球海上风电市场的份额超过50%。西门子生产的海上风机要考虑腐蚀、台风等复杂海上工况的影响，产品质量有更严格的出厂检验机制；同时，在实践中，国内合作服务商进行维护，保证产品质量和运营安全。中信建投国电投新能源REIT基金经理孙颖表示，发布澄清公告是考虑到监管对信息披露的要求，有助于完善REITs信息披露机制。更重要的是，及时披露可能影响项目的信息，是基于对投资者负责的态度，也是相信项目的质量和投资价值；此外，发行时考虑了多种可能的风险，并设置了多重缓释机制，降低可能的风险对项目的影响。目前公募REITs份额匮乏，且以机构投资者为主。个人投资者想投资公募REITs应该怎么做？冯晓指出，公募REITs具有分红相对稳定、价格波动相对较小、与其他资产相关性较弱的特点，更适合追求稳健投资的长期投资者。对于想投资公募REITs的个人投资者来说，在投资之前，要确保自己对公募REITs有一个基本的了解。公募REITs通常更适合长期投资，通过分红可以获得稳定的长期收益，建议个人投资者考虑长期投资。孙颖希望个人投资者在投资公募REITs时，理性看待公募REITs与其他类型的公募基金、股票、债券等各类投资产品的区别，充分了解产品的特性，尤其是公募REITs的收益来源于两部分。对于这种高分红产品，不仅要关注二级市场的变化，还要正确理解公募REITs长期持有成熟基建项目的投资逻辑。投资总是有收益也有风险。冯晓承认，个人投资者需要关注宏观经济周期对公开发行的房地产投资信托基金价格的影响，以及基础设施项目的运营风险和流动性风险。了解和理解这些风险，并通过适当的研究和分散风险来管理这些风险，是个人投资者在投资公募REITs时应该注意的重要因素。而且个人投资者需要匹配自身的投资目标和REITs属性，做出科学理性的判断而不是盲目跟随，谨慎做出投资决策。
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